停摆10年，西安“重量级”城改重启？
第 2006 期〡2024/3/11
位于城西大寨路上的知名城改——金地格林格林便是其中之一，2013年6月，金地拿下西安雁塔区的大寨路城改地块，开发为金地格林格林项目，但在2014年经历过一次开盘后，因合作方分歧难调，该项目再无动作。
眼下，已经过去了11年，大寨路附近已成为配套成熟、人口密集的地段，价值也是水涨船高，这个停摆已久的城改项目终于也有了新动向......
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项目地块重启
近期，西安市自然资源规划局发布了3宗地块规划公示，地块分别为YT-02-24-02、YT-02-26-01、YT-02-26-02宗地，位于大寨路以南，石桥路以北、阿房路以东。从地图上看，为大寨村城中村改造项目地块。
其中YT-02-26-01（大寨子村小区）、YT-02-26-02（雁塔区第六小学）宗地现状已建成，而YT-02-24-02宗地（金地格林格林项目部分用地）现状为空地。
根据公告内容，尚待开发的YT-02-24-02地块用地性质为城镇住宅用地（070102），净用地面积约95.205亩，地上建筑面积217694㎡，容积率≤3.43，建筑密度≤24.3%，绿地率≥32.21%。
实际上，该地块10年前曾为金地格林格林项目部分用地。
据《中国经营报》，2013年6月，金地拿下高新区大寨村城中村改造项目，将鱼化寨片区东起西安天然气总公司，南临西安外事学院，西临牟家村用地，北临大寨路的600亩地收入囊中，净开发用地面积17.95万平方米，规划容积率4.3。
按照官微，金地计划于此打造西北区域首个“格林系”产品——金地·格林格林。项目还拥有5万㎡ShoppingMall及5万㎡开放式活力商业街区，规划购物、休闲、玩乐一体的时尚街区。
根据当时的规划，该项目预计开工时间为2015年1月，预计下批竣工时间为2016年10月，计划总投资为65.2亿元。城改的主体为陕西和祥置业有限公司，根据企查查信息显示，目前金地（集团）股份有限公司为陕西和祥置业的大股东。
不过，在楼盘开盘售出后，项目却迟迟未见动工，直至2015年11月，格林格林项目突然发布公告称：因不可抗力因素，格林格林项目暂无法确定具体动工及交房时间，请各位业主于2015年11月22日前办理置换金地其他在售项目手续或退房手续。
此后，项目一度停滞、缺乏管理，《每日经济新闻》记者在现场发现，地块仍尚待开发，而周边同时期的几家楼盘早已建成、鳞次栉比，两者形成鲜明对比。
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曾开盘当天即售2.6亿
据悉，凭借着金地在曲江打造的品牌影响力，格林格林在2014年9月开盘当天即销售2.6亿元。
项目官微显示：金地格林格林当时精装均价为6500元/㎡，“8月24日当天300人认筹，20天共计认筹2000组。”9月23日邀请朴树前来举行了格粉狂欢夜，2天邀约2500人且有数百家媒体报道，9月29日开盘当日三小时总产值就达2.6亿元，现场近1500人到访，解筹率90%。
从区位条件来看，格林格林开盘大胜不难理解。
金地格林格林毗邻高新核心区，地段成熟，人口密度较大，位于地铁3号线丈八北路站，地铁5号线的西窑头站之间，分别在项目南北两侧，距离项目都不超过10分钟。
据金地格林格林官微早期宣发资料，小区自建品牌幼儿园，同时购房即拥有陕师大附小、大寨路小学双学位，记者在项目现场发现，铭城小学（原陕师大铭城小学）与项目仅一路之隔。
此外，近几年区域内建了雁塔区第六小学、雁塔第三中学。据阳光网，雁塔区第六小学就是金地投资1.3亿元配套建设的一所公办小学，学校可容纳24个教学班，1080名学生，2021年9月已经投入使用开学。
金地集团西北分公司有关人士此前曾表示，很多开发商都聚集在那里，看中那里区位优势和未来发展空间，所以选择了大寨路的区位做格林格林项目。
目前，大寨路附近二手房挂牌量众多，价格大概在1.5-1.8万/㎡之间，包括铭城小区、宏府麒麟山、中航华府等，但或由于二手房交易不景气、区域密度偏大等原因，成交并不算理想，且有小幅度掉价情况。
“我来这里大概5年了，之前一直都没任何动静，甚至长了些荒草了。”一名附近楼盘的安保人员向记者表示，“但是今年年后经常能看见车辆拉土，可能有动工迹象。”
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还能否适应市场？
众所周知，旧城改造项目开发时间跨度大，推进难度大，所以必须有大量的资金支持。其次，必须具备房地产开发的专业能力，以及专业的管理能力应对历史遗留问题，否则很容易停摆、烂尾，或陷入债务泥潭。
而对于金地格林格林停摆到底是哪里出了岔子，至今尚未有官方明确回应。
外界猜测，一方面可能是资金原因，彼时金地集团接连启动大寨路及西沣公元项目，城改资金需求量大，可能需要周转；另一方面，也有人表示，城改手续环环相扣，诸如土地证办理等均可能造成项目‘卡壳’。”
另据金地集团西北分公司有关人士曾向《中国经营报》记者回应，彼时金地正在获取证件的过程中，所以无法销售，并非外界所猜测的资金问题。上述人士解释称，城改项目需要很长的周期，需要一步一步地推进，在任何一个环节都有可能中断整个项目的进度，这也是开发商压力大的地方。
值得一提的是，同为大寨村城改项目的大寨村回迁房项目，在2018年8月雁塔区组建大寨村城中村改造安置工作专班后进展迅速，已于2021年8月正式交付。
图片来源：今日雁塔
而随着此番商品房项目或重启，开发料想不会一帆风顺。
首当其冲的是西安楼市的明显转向。当下，市场需求更偏向改善型住房，聚集在城市界面较新的浐灞、高新等，而刚需型住房在西安并不吃香，普遍走的是平销态势，尤其是大寨路附近不仅存在大量二手房挤压，还直接面临高新区的项目竞争。
根据金地格林格林当年开盘信息，项目规划的户型面积主要有77㎡、98㎡、118㎡、138㎡四种户型，产品上，刚需、刚改属性很明显，无论是产品面积段还是户型设计，都与当下改善为主的西安楼市严重脱节。
而从本次地块公布的容积率≤3.43来看，项目仍偏刚需，虽然享受到了区域发展所带来的房价上涨红利，但项目搁置多年导致成本增加，其资金成本在不断增加，利润空间或也随之被压缩。
对此，记者致电陕西和祥置业希望了解情况，但截至发稿电话无人接听。